武蔵小杉駅北口のホテル・ザ・エルシィ跡地周辺の再開発事業に
関し、UR都市機構が2012年10月までに基本計画を策定することに
なりました。

この基本計画においては、「将来的な駅前広場の拡充を見据え、
段階的整備を実現することを検討」することとなっています。
すなわち、駅前広場に面した小杉ビルディングについては当初から
の一体開発が折り合わず、まずはエルシィ跡地とNEC小杉ビルに
よる再開発に留まることが濃厚となりました。

■ホテル・ザ・エルシィ跡地周辺地区


この基本計画の策定にあたっては、以下のような業務が実施され
ることになります。

（基本計画策定）
○まちづくりに関する上位計画、地域課題等の整理
○用途地域、容積率、高さ制限、駐車場附置義務等の計画与条件
　の整理
○インフラ供給状況の整理
○周辺の利便施設等の立地状況調査
○周辺地域における商業、業務、住宅等の需要動向調査
○まちづくり方針の作成
○まちづくり方針に基づく開発コンセプト（土地利用コンセプト、用途
　構成、景観計画等）
○事業実施手順と全体事業スケジュールの作成
○関係機関との協議・調整

（都市計画変更）
○交通量調査
○都市計画素案の策定（将来交通量予測、影響評価など）
○都市計画変更手続きの実施

（基盤整備計画）
○基盤整備計画手法の検討
○基盤整備基本計画の立案（道路計画、換地計画等）

さて、冒頭に申し上げたとおり、今回の基本計画策定にあたっては、
「将来的な駅前広場の拡充を見据えた段階的な整備の実現に向け
た都市計画手法の検討」がテーマとなっています。

基本計画の範囲は、ホテル・ザ・エルシィ、NEC小杉ビル、小杉ビル
ディング、現在の駅前広場までとなっていますので、駅前広場の
拡充とは小杉ビルディングの用地以外にはありえません。

■駅前広場と小杉ビルディング


■ホテル・ザ・エルシィ跡地周辺の状況

※青枠線が今回の基本計画の範囲です。

上記の通り、ホテル・ザ・エルシィおよびNEC小杉ビルについては、
都市再生機構の旗振りにより一体開発の方向性が明確になって
います。しかしながら小杉ビルディングについては、一体開発を
目指しつつも所有者との調整がついていない状態でした。

川崎市議会においても北口へのペデストリアンデッキ設置への動き
が見られ、UR都市機構が一体開発を目指してきたところでしたが、
現状では、以下のような段階的開発を検討しているようです。

①ホテル・ザ・エルシィ跡地＋NEC小杉ビルの用地の一体開発を
　実施（住宅・事務所・店舗用地として開発：2010/7/14エントリ参照）
②小杉ビルディング用地での将来的な駅前広場拡充実現を検討

駅前広場を拡充するとなると小杉ビルディングが立ち退くことになり
ますが、今のところのニュアンスからすると、そこまでの合意が
所有者と得られているものではないように思われます。
UR都市機構側の資料にあった文字通り、「将来的に」「見据えて」
「実現を検討」するというレベルのようです。
・・・となると、ペデストリアンデッキも将来的な話とならざるを得なく
なりますね。

■直近で計画が具体化されるエルシィ跡地とNEC小杉ビル


直近で具体化されるエルシィ跡地＋NEC小杉ビルの一体開発に
おいては、双方の用地の間にある道路を付け替え、一体敷地に
整形してから民間事業者に売却し、譲渡先の事業者が施設を
整備するスキームが想定されています。
（前掲の基本計画策定にあたっての業務のうち、「基盤整備計画」
がこれにあたります）

都市再生機構によれば、基本計画策定の期限と同時期の2012年
10月までには地区計画の変更手続きを進め、民間事業者への
売却に備えるとのことです。
現在、エルシィ跡地はコインパーキングとして運用されていまして、
その賃貸契約は2011年6月までとなっていましたが、現状のスケ
ジュールですと、この期限はさらに延長されることになりますね。

将来的な駅前広場の拡張・小杉ビルディングとの一体開発も含め、
具体的な手法はこれからの検討になりますので、どのような計画
になるものか、今後注目されるところです。

【関連リンク】
武蔵小杉ライフ：再開発情報：小杉駅北部地区
2010/5/19エントリ　シンプレクスがエルシィ跡地をUR都市機構に
売却
2010/5/25エントリ　ホテル・ザ・エルシィ跡地が再度暫定駐車場に
2010/6/11エントリ　平成22年川崎市議会第3回定例会：武蔵小杉
再開発の進捗報告
2010/6/20エントリ　エルシィ跡地に「システムパーク武蔵小杉駅前
駐車場」本日オープン
2010/7/1エントリ　エルシィ跡地のシステムパーク武蔵小杉が
料金値上げ
2010/7/14エントリ　ホテル・ザ・エルシィ跡地で都市再生機構が「小杉
駅北口地区居住環境整備事業」を開始