小杉町3丁目中央地区第一種市街地再開発事業が「平成27年度土地活用モデル大賞・国土交通大臣賞」を受賞
【Reporter：はつしも】
「小杉町3丁目中央地区第一種市街地再開発事業（セントア武蔵小杉）」が、一般財団法人都市みらい推進機構による「平成27年度土地活用モデル大賞」の「国土交通大臣賞」を受賞しました。
■国土交通省 平成２７年度土地活用モデル大賞選定結果について（PDF）
http://www.toshimirai.jp/tochi_model/Contents/151029_tochi_result.pdf
■小杉町3丁目中央地区第一種市街地再開発事業による再開発ビル
都市みらい推進機構は、都市の活性化に関する研究、情報提供等を通して、地域社会と調和した活力ある都市づくりの推進を図ることを目的とした一般財団法人です。
同機構はその活動の一環として、土地の有効活用や適切な維持管理の「成功モデル」を表彰する「土地活用モデル大賞」を国土交通省の後援のもとに実施しています。
本年度は11点のプロジェクトが応募され、審査の結果「小杉町3丁目中央地区第一種市街地再開発事業（セントア武蔵小杉）」が同賞の最上位に位置づけられる「国土交通大臣賞」を受賞しました。
■「小杉町3丁目中央地区第一種市街地再開発事業（セントア武蔵小杉）」の概要及び評価（同機構リリースより）
本プロジェクトは、神奈川県川崎市の東急東横線・JR 南武線、横須賀線の「武蔵小杉駅」より徒歩５分程度の中心市街地に位置しており、建物の老朽化や狭幅員道路等の課題を抱え、機能更新が求められていた地区である。
本地区では建物の老朽化が進み機能更新が求められるものの接道道路や周辺道路条件から整備困難だった地区であり、施行区域の中央に位置する耐震改修を終えた耐火建築物を区域から除外する事業計画にする以外は再開発事業が成立する可能性が無いという特殊な施行区域において、合理的で有効な建築計画を行うため「連担建築物設計制度」を活用して区域中央の除外建物と新たに建設する再開発ビルによる有効な土地利用と合理的な建築計画の実現を目指したプロジェクトです。
多様な権利者意向に配慮した、分譲住宅・賃貸住宅、商業・業務、公的施設等の複合する再開発事業を実現するため、連担建築物設計制度の活用による街区内除外建物を含む都市環境の形成という点において、全国に同様の事情を抱える地区における先導的事例となるものであります。
本賞による「小杉町3丁目中央地区第一種市街地再開発事業」の概要説明および評価は上記の通りです。
わかりにくいと思いますのでまとめ直すと、以下の通りになります。
＜整備が求められていた要因＞
①武蔵小杉駅近くの中心市街地に位置している
②建物の老朽化が進んでいる
③道路が狭く都市基盤として難がある
＜整備する上でのハードル＞
①道路が狭く工事が困難
②地区中央のユニオンビルは耐震改修を終えたばかりで再開発に加わらないなど、多様な地権者意向が存在
＜評価されたポイント＞
①「連担建築物設計制度」の利用により、ユニオンビルの再開発不参加を乗り越えた
②多様な権利者意向を調整し、分譲住宅・賃貸住宅・商業・業務・公的施設の複合する事業を実現させた
■再開発に参加しなかったユニオンビル
■地権者店舗・住戸と新規テナントが同居するセントア武蔵小杉
「小杉町3丁目中央地区第一種市街地再開発事業」は、高層分譲マンションのプラウドタワー武蔵小杉、中層賃貸マンションのケイジェイ・レジデンス武蔵小杉、商業・業務施設のセントア武蔵小杉A棟・B棟と都市計画道路で構成された複合的な開発事業です。
同事業は多くの制約の上に成立しており、何よりも大きかった要因は再開発地区中央の「ユニオンビル」の事業不参加です。これにより、同事業は「ロの字型」の設計をしなくてはなりませんでした。
また同地区はグランツリー武蔵小杉などと異なり多数の地権者や既存店舗が存在したことから、商業施設としては統一感に欠ける面があるのも確かです。
ただ、世の中の再開発事業はさまざまな既存建築物・権利者の「現状」があるから「再」開発なのであって、何の制約もなく、単独事業者がフリーハンドで設計できる案件の方がむしろ少ないのが実状です。
現状の制約を無視して「これがなかったらこうできるのに」とイメージを膨らませることはできても、それではそもそも事業自体が成立しません。
「土地活用モデル大賞」は、その名前の通り土地の有効活用の成功事例を評価するものであって、「仕上がりがいかに絶対的に素晴らしいか」というよりも「いかに制約を乗り越えて、上手く落としどころを見つけられたか」という観点に寄ったものといえると思います。
そういう意味では、再開発地区の中心がすっぽり不参加となったハードルを乗り越えた同地区は、本賞にまさに当てはまるということでしょう。
■国土交通省 連担建築物設計制度
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/seido/kisei/86-2rentan.html
今回ユニオンビルの問題を乗り越えるのに活用され、本賞における評価対象となったのが「連担建築物設計制度」です。
これは上記国土交通省のサイトにある通り、既存建築物の存在を前提としつつ合理的な設計を行うことで、安全上・防火上・衛生上支障ないと特定行政庁が認めるものについては、複数建築物が同一敷地内にあるものとみなして建築規制を適用する制度です。
これにより、小杉町3丁目中央地区第一種市街地再開発事業は建築規制上は事業不参加のユニオンビルも含めた一体的な事業として取り扱われ、事業として成立したわけですね。
■自転車専用レーンの整備された都市計画道路
■プラウドタワー武蔵小杉裏側の歩行者導線
本事業は老朽化した旧中原市民館の移転解体にはじまり、仮設店舗の建設や既存店舗の順次移転なども経て再開発ビルの建設が行われました。
そして最後に都市計画道路の整備をもって、事業が完了したところです。
中原市民館の解体が本格的に始まったのが2011年3月頃で、2015年3月の事業完了までに長期間の工事が必要になりました。
またそれに先立っては、多数の権利者との調整や事業の具体化などに、さらに長い期間を要したのではないでしょうか。
特徴的な「ロの字型」の再開発ビルを眺めつつ、ここに至るまでの道のりを振り返りました。
■旧中原市民館の解体工事
■KJメゾン武蔵小杉の解体工事
■「アイリッシュバー マッキャンズ」仮店舗（当時）
【関連リンク】
・一般社団法人都市みらい推進機構
・武蔵小杉ライフ：再開発情報：小杉町3丁目地区 中央地区
・2010/10/17エントリ 小杉町3丁目中央地区の解体工事着手、旧中原市民館の駐輪場を2010年11月30日閉鎖
・2010/11/30エントリ 小杉町3丁目中央地区の第二成高ビル・小杉第6共同ビル解体完了
・2010/12/4エントリ 小杉町3丁目中央地区のKJメゾン武蔵小杉の解体開始
・2011/1/5エントリ 小杉町3丁目中央地区のKJメゾン武蔵小杉の解体進捗
・2011/4/11エントリ 旧中原市民館の解体工事開始と、マッキャンズの扉
「小杉町3丁目中央地区第一種市街地再開発事業（セントア武蔵小杉）」が、一般財団法人都市みらい推進機構による「平成27年度土地活用モデル大賞」の「国土交通大臣賞」を受賞しました。
■国土交通省 平成２７年度土地活用モデル大賞選定結果について（PDF）
http://www.toshimirai.jp/tochi_model/Contents/151029_tochi_result.pdf
■小杉町3丁目中央地区第一種市街地再開発事業による再開発ビル
都市みらい推進機構は、都市の活性化に関する研究、情報提供等を通して、地域社会と調和した活力ある都市づくりの推進を図ることを目的とした一般財団法人です。
同機構はその活動の一環として、土地の有効活用や適切な維持管理の「成功モデル」を表彰する「土地活用モデル大賞」を国土交通省の後援のもとに実施しています。
本年度は11点のプロジェクトが応募され、審査の結果「小杉町3丁目中央地区第一種市街地再開発事業（セントア武蔵小杉）」が同賞の最上位に位置づけられる「国土交通大臣賞」を受賞しました。
■「小杉町3丁目中央地区第一種市街地再開発事業（セントア武蔵小杉）」の概要及び評価（同機構リリースより）
本プロジェクトは、神奈川県川崎市の東急東横線・JR 南武線、横須賀線の「武蔵小杉駅」より徒歩５分程度の中心市街地に位置しており、建物の老朽化や狭幅員道路等の課題を抱え、機能更新が求められていた地区である。
本地区では建物の老朽化が進み機能更新が求められるものの接道道路や周辺道路条件から整備困難だった地区であり、施行区域の中央に位置する耐震改修を終えた耐火建築物を区域から除外する事業計画にする以外は再開発事業が成立する可能性が無いという特殊な施行区域において、合理的で有効な建築計画を行うため「連担建築物設計制度」を活用して区域中央の除外建物と新たに建設する再開発ビルによる有効な土地利用と合理的な建築計画の実現を目指したプロジェクトです。
多様な権利者意向に配慮した、分譲住宅・賃貸住宅、商業・業務、公的施設等の複合する再開発事業を実現するため、連担建築物設計制度の活用による街区内除外建物を含む都市環境の形成という点において、全国に同様の事情を抱える地区における先導的事例となるものであります。
本賞による「小杉町3丁目中央地区第一種市街地再開発事業」の概要説明および評価は上記の通りです。
わかりにくいと思いますのでまとめ直すと、以下の通りになります。
＜整備が求められていた要因＞
①武蔵小杉駅近くの中心市街地に位置している
②建物の老朽化が進んでいる
③道路が狭く都市基盤として難がある
＜整備する上でのハードル＞
①道路が狭く工事が困難
②地区中央のユニオンビルは耐震改修を終えたばかりで再開発に加わらないなど、多様な地権者意向が存在
＜評価されたポイント＞
①「連担建築物設計制度」の利用により、ユニオンビルの再開発不参加を乗り越えた
②多様な権利者意向を調整し、分譲住宅・賃貸住宅・商業・業務・公的施設の複合する事業を実現させた
■再開発に参加しなかったユニオンビル
■地権者店舗・住戸と新規テナントが同居するセントア武蔵小杉
「小杉町3丁目中央地区第一種市街地再開発事業」は、高層分譲マンションのプラウドタワー武蔵小杉、中層賃貸マンションのケイジェイ・レジデンス武蔵小杉、商業・業務施設のセントア武蔵小杉A棟・B棟と都市計画道路で構成された複合的な開発事業です。
同事業は多くの制約の上に成立しており、何よりも大きかった要因は再開発地区中央の「ユニオンビル」の事業不参加です。これにより、同事業は「ロの字型」の設計をしなくてはなりませんでした。
また同地区はグランツリー武蔵小杉などと異なり多数の地権者や既存店舗が存在したことから、商業施設としては統一感に欠ける面があるのも確かです。
ただ、世の中の再開発事業はさまざまな既存建築物・権利者の「現状」があるから「再」開発なのであって、何の制約もなく、単独事業者がフリーハンドで設計できる案件の方がむしろ少ないのが実状です。
現状の制約を無視して「これがなかったらこうできるのに」とイメージを膨らませることはできても、それではそもそも事業自体が成立しません。
「土地活用モデル大賞」は、その名前の通り土地の有効活用の成功事例を評価するものであって、「仕上がりがいかに絶対的に素晴らしいか」というよりも「いかに制約を乗り越えて、上手く落としどころを見つけられたか」という観点に寄ったものといえると思います。
そういう意味では、再開発地区の中心がすっぽり不参加となったハードルを乗り越えた同地区は、本賞にまさに当てはまるということでしょう。
■国土交通省 連担建築物設計制度
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/seido/kisei/86-2rentan.html
今回ユニオンビルの問題を乗り越えるのに活用され、本賞における評価対象となったのが「連担建築物設計制度」です。
これは上記国土交通省のサイトにある通り、既存建築物の存在を前提としつつ合理的な設計を行うことで、安全上・防火上・衛生上支障ないと特定行政庁が認めるものについては、複数建築物が同一敷地内にあるものとみなして建築規制を適用する制度です。
これにより、小杉町3丁目中央地区第一種市街地再開発事業は建築規制上は事業不参加のユニオンビルも含めた一体的な事業として取り扱われ、事業として成立したわけですね。
■自転車専用レーンの整備された都市計画道路
■プラウドタワー武蔵小杉裏側の歩行者導線
本事業は老朽化した旧中原市民館の移転解体にはじまり、仮設店舗の建設や既存店舗の順次移転なども経て再開発ビルの建設が行われました。
そして最後に都市計画道路の整備をもって、事業が完了したところです。
中原市民館の解体が本格的に始まったのが2011年3月頃で、2015年3月の事業完了までに長期間の工事が必要になりました。
またそれに先立っては、多数の権利者との調整や事業の具体化などに、さらに長い期間を要したのではないでしょうか。
特徴的な「ロの字型」の再開発ビルを眺めつつ、ここに至るまでの道のりを振り返りました。
■旧中原市民館の解体工事
■KJメゾン武蔵小杉の解体工事
■「アイリッシュバー マッキャンズ」仮店舗（当時）
【関連リンク】
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・2011/1/5エントリ 小杉町3丁目中央地区のKJメゾン武蔵小杉の解体進捗
・2011/4/11エントリ 旧中原市民館の解体工事開始と、マッキャンズの扉