2010/9/18エントリで、武蔵小杉駅南口地区西街区の権利床と
テナントについて、コメントの返信で行きがかり上簡単に言及して
おりました。
かなり前からいずれあらためて、と考えていたのですが、そろそろ
一度整理しておこうと思います。

■建設が進む武蔵小杉駅南口地区西街区の再開発ビル


現状を押さえるには、まず西街区の再開発スキームをおさらいする
必要があります。

武蔵小杉駅南口地区西街区は、組合施行による再開発事業であり、
地区内の複数の地権者の権利を一旦再開発組合に集約したのち、
従来地権者が保有していた権利と等価で再開発ビルの床の権利を
再分配しています。
この行為を「権利変換」といい、地権者に分配される再開発ビルの
床を「権利床」といいます。

再開発スキームによって土地が集約され、高さ制限や容積率の
緩和などのメリットも享受するなどして事業が大型化しますので、
再開発ビルには、従来の地権者による「権利床」を上回る延床
面積が生み出されます。
この床は再開発組合によってデベロッパーなどに売却されることに
なり、再開発の事業費を賄うことになるわけですが、この床のことを
「保留床」といいます。

保留床は再開発組合（が委託する特定業務代行者）によって売却
など処分されますので、これは現段階でどうなるかはわかりません。
一方、権利床については、当初の所有者から別の事業者に売却や
賃貸がなされる可能性はありつつも、とりあえずの所有者をトレース
することができます。

・・・では、西街区の地権者とは誰かという話ですが、名義としては
39に分割されており、主だったところでは、
■東京急行電鉄
■東京電力・東電不動産（旧東新ビルディング）
■パチンコ店「KOSUGI　PLAZA」のビル（個人）
■川崎市
■マルエツ開発
といったところであり、その他は個人の方が権利を保有されてい
ます。

西街区のタワーマンション「エクラスタワー武蔵小杉」には、あらか
じめ地権者の方に割り当てられている「地権者住戸」が40戸あり
ますので、上記のうち個人の方の多くは、この地権者住戸を取得
していることになります。
なお、地権者39に対して地権者住戸が40戸と数が合いませんが、
これは個人地権者1名＝地権者住戸1戸ではなく、個人地権者1名
が複数戸を地権者住戸として持っているケースがあることを確認
しています。

個人の方の大半を除くと、西街区の商業施設で事業を営む可能性
があるのは、上記でピックアップした5者ということになるでしょう。

■東京電力・東電不動産が保有していた中原変電所


順番に権利床保有者の状況を整理して行きますと、まず、東京急行
電鉄は現状の南口の駅前広場など駅施設にかかる土地を保有、
東京電力・東電不動産は中原変電所の土地を保有しているものです。

両グループは西街区のタワーマンション「エクラスタワー武蔵小杉」
の売主となっており、権利床の少なくとも一部がエクラスタワー分と
して変換され、それを分譲販売することで利益を得ることになって
いるものと思います。
加えて商業施設部分にも権利床の持分を残したり、あるいは保留
床を追加取得したりして、自グループのテナントを出店したり、テナ
ント貸しなどをする可能性もありますので、このあたりはまだよくわか
っていないところです。

■パチンコ店「KOSUGI　PLAZA」のビル


続いてパチンコ店「KOSUGI　PLAZA」やマンガ喫茶の入ったビルは、
そのまま西街区の再開発ビルの南端に移転するような格好になる
ことがわかっています。
パチンコ店が再開発ビル1階南端に入居することについては確定
した話で、その上層フロアにも「アミューズメント系」のテナントが入る
とのことですので、ある程度展開が想像しやすいところです。

3番目の川崎市ですが、これは中原変電所と旧こすぎFROMの間
の小杉第一公園を保有していたものです。川崎市は西街区では
新中原図書館の整備を行いますが、これは別途保留床を取得して
おり（2010/12/8エントリ）、土地の権利ついては、そのまま小杉第一
公園の敷地南側への移設に使われるものと思われます。

■「こすぎFROM」のあった北側エリア


最後はマルエツ開発で、これは従前の「こすぎFROM」を保有して
いたものです。
マルエツ開発はエクラスタワー武蔵小杉の売主には入っていま
せんし、地権者住戸を単発で取得して賃貸したりということもほぼ
考えられませんので、権利床を純粋に商業施設のテナント持分と
して活用することになります。

マルエツ開発の自グループのテナントを入れるか、他社のテナント
を入れるか、あるいはそもそも売却してしまうか、という3択になり
ますが、駅前の価値の高い土地ですので、財務的に困窮してい
ない限りは売却は無いであろう、と思います。

■小杉町3丁目東地区のマルエツ小杉店


マルエツ系といえば、すぐ近隣の小杉町3丁目東地区も再開発が
計画されており、現状のマルエツ小杉店の土地は都市計画道路
予定地となっていますので、このマルエツ小杉店を移転させると
いったアレンジも可能性としては想定が可能です。

西街区のテナントに関して現状わかっている情報としては、エクラス
タワー武蔵小杉の分譲告知により、西街区の商業施設の1階には
スーパーマーケットが入居することが明らかになっています（2010/
9/18エントリ）。
大口の地権者であるマルエツ開発は基本的には再開発ビルの
有利な場所を確保するであろうことを考え合わせると、この1階
店舗をマルエツ開発が取得するというのは、違和感ないところで
はありますね。
また、権利床を持っているにもかかわらずみすみす競合他社の
スーパー出店を駅前に許してしまうというのも、マルエツの立場を
考えればあまり上手くない展開です。

ただ一方で東京急行電鉄も系列スーパーを有するという点では
立場的に近いものがあります。
最終的なスーパーマーケットの事業者はがどこになるかは、
現時点では公表されていません。

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現状はおおよそこんなところです。
商業施設についてまとめると、
■パチンコ店＋アミューズメント系が確定
■1階はパチンコ店とスーパーマーケット
■マルエツ開発が何らかのテナントを展開することが有力
■その他の保留床の取得先は不明
というところになりますね。

今後の権利床・保留床のゆくえについても、引き続きウォッチして
いきたいと思います。

■西街区再開発ビルの平面図


【関連リンク】
武蔵小杉ライフ：再開発情報：小杉駅南部地区　A地区
2010/3/16エントリ　武蔵小杉駅南口地区西街区の工事説明会
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