【Reporter：はつしも】

タウンニュース中原版、今週の「どうなる小杉」は武蔵小杉の地価変動についてでした。はたして、武蔵小杉の再開発が地価に影響を与えているのでしょうか？記事の概要は以下の通りです。

・毎年1月に行われる地価公示、7月に行われる地価調査によると、ここ数年中原区の地価変動率がアップしている
・中でも武蔵小杉の住宅地価は市内上位にランクイン
・2006年7月の調査結果では「小杉御殿町2-144-1」が1㎡当たり330,000円で市内トップ（2年連続）
・2007年1月の地価公示では川崎市内上位10位中、6地点が中原区、うち3地点が武蔵小杉地区が占めた
・地価上昇に関し、川崎市まちづくり局は武蔵小杉の再開発が要因となって中原区全体の地価上昇を牽引していると分析

最後はまちづくり局の分析というかコメントですので、専門的な根拠があってのものはないでしょうが、まあ、再開発が地価上昇の要因と考えるのが普通でしょう。

地価が上昇すると当然マンションにしろ戸建にしろ土地の仕入れ価格が上昇しますので、坪単価の上昇につながります。
再開発により知名度がアップし武蔵小杉のバリューが高まっていることもあり、駅周辺のマンションの坪単価も、地価上昇以上にどんどん強気になっている状況です。

より広範に日本全体を見ると地価は落ち着いていますが、武蔵小杉に関してはまだ上昇が続きそうですね。

武蔵小杉再開発・中丸子地区（THE　KOSUGI　TOWER）
 
 
【関連リンク】
武蔵小杉ライフ：再開発情報：再開発マップ・日程
川崎市の地価情報
YOMIURI　ONLINE　住宅需要拡大がけん引　基準地価

【Reporter：はつしも】

さて、タウンニュースの配布が金曜日なので、普段よりちょっと遅れてのエントリです。

遅れたのは理由がありまして、「フロム跡地商業施設が一部判明！」のニュースバリューを優先したのと、「どうなる小杉」の内容がですね、
「パークシティ武蔵小杉50Fに登った眺望写真」だったので、ここではちょっと伝わりにくかったんですね。

スキャンでもすれば伝わりますが、「武蔵小杉ライフ」は公共サイトとしての自覚を持ち、関係法令や知的所有権を遵守して運営いたしております。

昨今、「個人のブログだから」「非営利ならいいだろう」という軽い考えで画像を転載したり、ニュース記事を単純コピーしているブログが非常に多いですが・・・。

それはさておき、お伝えできる情報とすれば、

・ミッドスカイタワーの仮設エレベーターは仮設としては日本一の速さ（分速80m）
・川崎港、みなとみらい、新宿、千葉の海も見える

このくらいでしょうか。また次回ご期待ください。

【Reporter：はつしも】

武蔵小杉再開発は、多くの商業施設が予定されていますが、そのほとんどは具体的なテナントが不明で具体像がつかめない状況です。
ですが、「散歩の達人」7月号において、わずかながら予定されるテナントの情報が出ました。

小杉駅南部地区　A地区（こすぎフロム・変電所跡地）、武蔵小杉駅南口地区西街区　第一種市街地再開発事業の商業施設には、

大型高級スーパー

が予定されているとのことです。

これまでも武蔵小杉の新住民の方を中心に、成城石井クラスのスーパーがひとつくらいほしいとの声はあちこちで聞いていました。
武蔵小杉再開発やその他周辺の開発により、武蔵小杉には一定以上の所得層の住民が急増しているのは事実ですので、そのあたりのニーズをとらえたものなのかもしれません。

また、小杉駅南部地区Ａ地区の事業には東急電鉄・東急不動産が関わっています。
A地区は東急武蔵小杉駅にほぼ直結する位置にありまして、東急電鉄・東急不動産としては、東急線の沿線ブランドを高めることが長期的な企業の利益最大化に資することになります。
その点でも、他のデベロッパーとは背負うものが違ってくることになるわけですね。

A地区は1~5Fまでが商業施設（4~5Fの一部に新中原図書館含む）になりますが、高級スーパー以外のテナントも、どのようなアレンジがなされるのか気になるところです。

A地区につきましては「武蔵小杉ライフ」のコンテンツも更新いたしましたので、あわせてそちらもご覧ください。

■工事が進む小杉駅南部地区A地区
 
 
【関連リンク】
武蔵小杉ライフ：再開発情報：小杉駅南部地区　A地区
交通新聞社「散歩の達人」

【Reporter：はつしも】

先週の「どうなる小杉」はお休みでしたので、2週間ぶりのvol.14です。
今回はパークシティ武蔵小杉に移転する新しい「中原市民館」について。

記事の要約は以下の通りです。

・完成は2009年春
・現施設と大きく変わるのは多目的ホール。面積は多少狭くなるものの大会議室や客席など機能性が高まり現在より多目的に利用できる
・市民活動や文化活動をサポートする「グループ室」を新設
・会議室が現状の3室から6室に倍増
・現状の体育館、和室、料理室、音楽室、児童室、市民ギャラリーなどは新施設でも機能を継続
・現状22台の駐車場が40台に増強。駐輪場も115台分整備

現在の施設は設備が古くなっていますし、かなり現状より増強されたものになりそうですね。市民サークルや文化活動、ボランティア活動など、さまざまな市民活動の拠点として機能していくと思われます。

現中原市民館ですが、小杉3丁目中央地区　第一種市街地再開発事業の区域となっており、移転後に再開発が行われる計画があります。
詳細は公表されていませんので、今後注目ですね。

現中原市民館


【関連リンク】
武蔵小杉ライフ：再開発情報：小杉駅南部地区
武蔵小杉ライフ：再開発情報：小杉3丁目地区
中原市民館

【Reporter：はつしも】
 
不動産専門の情報サービス会社「東京カンテイ」が、6月8日に全国のマンションの最高階数ランキングを発表しました。前々から周知の事実ではありますが、
武蔵小杉再開発のランドマーク、「パークシティ武蔵小杉　ミッドスカイタワー」が59階で1位を獲得しています。

1位　パークシティ武蔵小杉　ミッドスカイタワー　　　59階
2位　ＴＨＥ　TOKYO　TOWERS（東京都中央区）　　58階
3位　ライオンズスクエアエルザタワー55（川口市）　55階
4位　Wコンフォートタワーズ（東京都江東区）　　　　54階
4位　クロスタワー大阪ベイ（大阪市港区）　　　　　　 54階

東京カンテイは法人会員制のためこれ以上のデータはわかりませんが、階数上位30物件のうち、25物件が2000年以降に竣工・竣工予定の物件であり、ここ数年で急速にマンションの高層化が進んでいることがわかります。

この勢いですと、パークシティ武蔵小杉の59階を上回るマンションも遠からず出てくるのではないでしょうか？

【関連リンク】
武蔵小杉ライフ：再開発情報：小杉駅南部地区
東京カンテイ
Yahoo!不動産ニュース（住宅新報）
 

【Reporter：はつしも】

6月6日に川崎市が2005の国勢調査結果を元にした将来推計人口を発表しました。

日本の人口は2005年に減少に転じています。
しかし首都圏では全般的にもう少し人口増加が続く見込みであり、神奈川県は2019年、横浜市も2020年までは増加するようです。そして川崎市ですが、今回の市の発表によると2025年まで人口増加が続き、各区別も含めたデータは以下の通りになっています。

■川崎市の将来推計人口の概要

　　　     　2005年人口　　  ピーク人口　　ピーク年
川崎市　132万7,000人　146万6,300人　2025年
川崎区　  20万3,800人 　 21万6,800人　2020年
幸 　区　  14万4,500人　  15万0,300人　2010年
中原区　  21万0,500人　  24万2,600人　2035年
高津区　  20万1,800人　  24万9,300人　2045年
宮前区　  20万7,900人　  21万7,100人　2020年
多摩区　  20万5,400人　  22万4,600人　2030年
麻生区　  15万3,100人　  20万0,500人　2045年

このような想定になっており、武蔵小杉再開発のインパクトが大きい中原区は今後30年近く人口増加が続くものとなっています。

■状況の変化･･･わずか4年経過でピーク予想が20年変動

なお、前回（2003年）の川崎市の推計では川崎市全体・中原区のピークはいずれも2015年となっており、わずか4年の状況変化により人口増加が川崎市全体では10年、中原区では何と20年も延びていることになります。
人口増加する理由ですが、自然増よりも他の自治体からの転入超過による社会増の要因が大となっています。

今回の推計では「大規模開発に伴う2025年までの人口増加」を中原区で1万人と見込んでいますが、武蔵小杉再開発は北口地区や東京機械製作所跡地など、さらなる拡大が確実な状況です。

現時点で未確定な開発情報は当然ながら推計に反映されていないものとみられ、中原区に関しては2035年からさらにピークが延びていくことも十分ありえるのではないでしょうか？
（より広範な社会情勢の変化により、先のことはどうなるか誰も確かなことは
わかりませんが）

再開発の進む武蔵小杉

【関連リンク】
川崎市　川崎市新総合計画　川崎再生フロンティアプラン
神奈川新聞　カナロコ　将来人口推計を発表／川崎市

【Reporter：はつしも】

5月28日の「横須賀線武蔵小杉駅説明会」において、三井不動産からパークシティ武蔵小杉の契約者層について説明がありました。

・1,450戸中1,200戸を契約済み
・契約者の内訳は、
　中原区民・・・・・・・・・40%
　その他川崎市民・・・10%
　川崎市以外・・・・・・・50%
　年齢は30代と50代が7割近くを占める

地元の中原区民の方が多いですね。5月10日のエントリでも取り上げましたが、川崎市内では中原区民の定住志向が飛びぬけて高いという川崎市の調査結果が出ており、それを裏付ける結果かもしれません。
年齢層は価格的な要因もあり、割合年代が高めになっていますね。ニューファミリー層が集中するマンションにはならないようで、このあたりも小学校等の需要面などから注目されます。

【関連リンク】
武蔵小杉ライフ：再開発情報：小杉駅南部地区
武蔵小杉ブログ　5月10日エントリ　中原区の定住志向と新住民

【Reporter：はつしも】
 
タウンニュース中原版、今週の「どうなる小杉」は、再開発エリアに住む小学生の学区についてです。基本的に川崎市の教育委員会に取材を行った内容で、記事の要点は以下の通りです。

・市教育委員会によると新住民の移住に伴い約500人の小学生が増加
・ただし新たなマンションも計画中であり、教育委員会も調査中だが人数が把握できず困っている
・再開発地域には下沼部、東住吉、上丸子、今井の4つの小学校が存在。主な受入れ先は下沼部と上丸子
・しかし今後予想以上の人数になれば学区変更の可能性もあり
・「パークシティは上丸子、コスギタワーは東住吉」のようにマンションごとに小学校を分ける案もある模様
・予想を超える児童が増加したときのために仮設校舎の建築や増築も視野に入れている

最近の大型マンションですと、「ガーデンティアラ武蔵小杉」が今井小学校学区にありながら人数の都合で別の学区となりました。今井小学校は人気・評判の高い学校ですが、人数的に一杯（各学年3~4クラス）のようです。
一方下沼部小学校は各学年1~2クラスしかなく、よく言われる「武蔵小杉は小学校が一杯」というのも地域によりかなり差があって一概には言えないようですね。









　
今井小学校

【関連リンク】
下沼部小学校（川崎市総合教育センターウェブサイト内）
東住吉小学校
上丸子小学校
今井小学校（川崎市総合教育センターウェブサイト内）

【Reporter：はつしも】

5月28日にホテル精養軒で横須賀線武蔵小杉駅の新設に関する説明会が行われました。

「武蔵小杉ライフ」コンテンツへの反映は多少お時間をいただきますが、その内容の要点をお知らせいたします。

・完成は2010年3月末
・連絡通路の全長は260m、横須賀線・新幹線との交差部分は地下通路
・地下通路の段差部分にはエレベーターとエスカレーターを設置
・動く歩道を3箇所設置
・駅前広場からはバス路線の発着を計画
・1,500台程度の駐輪場を整備
・横須賀線・湘南新宿ライン各駅停車は停車予定。快速電車は検討中

・付帯して、南武線をくぐる児童通路（高さ1.4m）を改良し、高さ2.5m、自転車用スロープ付のトンネルに整備しなおす

2009年度開業の目標は年度ぎりぎりになるようですね。
バリアフリー対応はされているようで、ベビーカーなどの方には安心です。
その他、付帯して整備されるトンネルについては、付近住民の方には有名な「もう少し何とかならないか」というスポットでしたので、朗報ではないでしょうか。

【関連リンク】
武蔵小杉ライフ：再開発情報：小杉駅東部地区
タウンニュース中原版「武蔵小杉駅周辺再開発事業説明会」

【Reporter：はつしも】
 
武蔵小杉再開発のランドマーク、パークシティ武蔵小杉。
その「ステーションフォレストタワー」下部に「ダイエー系都市型スーパー」と「コナミスポーツ」が入ることは周知の事実です。ただ、そのフロア構成について三井不動産等の情報に食い違いがあり、どちらかが間違っていると思われます。

何かというと、パークシティ武蔵小杉の公式サイトでは以下のように記載されているのですが、
1~2F　ダイエー系都市型スーパー
2~3F　コナミスポーツ

川崎市の資料およびパークシティ武蔵小杉の折込チラシではこうなっています。
1~2F　ダイエー系都市型スーパー
3~4F　コナミスポーツ

「武蔵小杉ライフ」では、公式サイトの誤植ではないかと判断して後者の情報で記載をしています。

【リンク】
武蔵小杉ライフ／再開発情報／小杉駅南部地区のページ
パークシティ武蔵小杉公式サイト該当ページ