【Reporter：はつしも】

2010年3月の開業を目標に、横須賀線武蔵小杉駅の工事が進められています。
今回はその進捗を見てみたいと思います。

まずは工事手順を確認しますと･･･。
横須賀線武蔵小杉駅は、島式ホーム（上り線と下り線の間にホームを設置する方式）です。そのため、現在近接している上り線と下り線の間隔を広げる必要があります。

横須賀線の西側は新幹線の線路がありますので、広げるとなると東側（NEC側）しかありません。そこで、下図のような手順で武蔵小杉新駅を建設することとなります。

①東側に高架橋を新設して下り線を移設
 
 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓

②下り線を移設してできたスペースにホーム・駅舎を建設

･･･ということで、現在の工事の進捗ですが、普通に武蔵小杉で生活をしている範囲ではあまり見えません。横須賀線武蔵小杉駅予定地の北端、南武線との交点付近で工事の状況を確認することができます。
（下記のマップをご参照ください）
 

 
上記マップの撮影ポイントから南を見ると、横須賀線の東側に高架橋を新設しているのが確認できます。ここに下り線を移設するわけです。高架橋の新設を行っているのはNEC玉川事業場の敷地であり、NECの用地提供によりこの工事が可能となっています。
 

 
写真奥にはNEC玉川ルネッサンスシティ、レジデンス・ザ・武蔵小杉、リエトコート武蔵小杉イーストタワーも写っていますね。
横須賀線の東側は前述の通りNECの広大な敷地になっており、NEC関係者以外は立ち入りできないため、横須賀線武蔵小杉駅の工事を見られるのは地上ではこのポイントくらいでしょうか。

地上でなければ、レジデンス・ザ・武蔵小杉の上層からであれば見えそうですね。

横須賀線武蔵小杉駅の工事の詳細に関しては、武蔵小杉ライフに工事説明会資料をPDF掲載しておりますので【関連リンク】をご参照ください。

【関連リンク】
 武蔵小杉ライフ：再開発情報：小杉駅東部地区　横須賀線武蔵小杉駅

【Reporter：はつしも】

9/17エントリ、9/18エントリで武蔵小杉再開発エリアの「新丸子東3丁目地区」について取り上げましたが、その後の工事進捗について追ってみたいと思います。
 

 
まず、駐車場の取り壊しの終わったA地区、B地区ですが、道路沿いに白い壁が作られました。内部は見ることができますが、更地になった状態のままで、今日の段階では何も工事は行われていないようです。

A～B地区

 
収益を生んでいた駐車場を取り壊すからには、何らかの建築工事が始まるのか？と思いましたが、工事現場の表示はあくまで「新丸子東三丁目地区　土地区画整理事業」でした。

それ以外の「都市計画のお知らせ」は掲示されておりませんので、とりあえず道路・区画整備が行われるようです。

土地区画整理事業

 
そしてC地区ですが、こちらは最も綱島街道寄りにあった倉庫が完全に取り壊され、更地になりました。こちらは、個人所有の8階建てマンションが建築される予定です。
（詳細は「武蔵小杉ライフ：再開発情報：新丸子東3丁目地区　C地区」を参照ください）

C地区（手前）

 
なお、新築が予定されている個人所有のマンションですが、敷地面積が約570㎡となっていますが、C地区全体の敷地面積は（かなり概算ですが）1,800㎡程度あります。

C地区の敷地の綱島街道沿いは、綱島街道拡幅に多少用地を提供するものと思われますが、それ以外の用地の利用がどうなるのか気になるところです。

【関連リンク】
武蔵小杉ライフ：再開発情報：新丸子東3丁目地区
9/17エントリ「新丸子東3丁目地区再開発」
9/18エントリ「新丸子東3丁目A地区に商業・業務施設、B地区にマンション？」

【Reporter：はつしも】

特段決めてはいないのですが、「武蔵小杉ライフ」のトップ画像は大体月替わりになっておりまして、10月は「武蔵小杉駅南口線　レジデンス・ザ・武蔵小杉前」になっています。

場所の選択に毎回深い意味はありませんが、今回は、9月下旬よりレジデンス・ザ・武蔵小杉の入居が始まっており、新住民の皆様をお迎えする記念にこの場所を選択させていただきました。武蔵小杉へようこそ！
 

 
工事が終わって、きれいな歩道になっていますね。
武蔵小杉というか中原区には、こういったきちんとした広い歩道のある道路が非常に少ないです。ですが、やっぱりこうしてみると街並みがきれいになりますね。
再開発エリアはこの「都市計画道路　武蔵小杉駅南口線」をはじめとして道路整備が行われますので、これからだいぶ変わってくると思いますが。

今までずっと再開発エリアのマンションは、パークシティ武蔵小杉をはじめとして夜は真っ暗だったのですが、レジデンス・ザ・武蔵小杉に明かりがともるようになりました。これもまた大分印象が変わりますね。

西側　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　南側
　
 
11月中旬の「デリド武蔵小杉店」のオープンも楽しみですが、まだしばらくは
入居者の方のお引越しが続くのでしょうか。

【関連リンク】
武蔵小杉ライフ：トップページ
武蔵小杉ライフ：再開発情報：小杉駅東部地区　A地区
10/1エントリ　デリド武蔵小杉店、24時間営業に

【Reporter：はつしも】

10月1日というと、本年度も下半期ということで、郵政民営化などさまざまな刷新が多い日です。サイトリニューアルなども行われることが多いのですが、武蔵小杉再開発関連では、リエトコート武蔵小杉の公式サイトが更新されていました。

内容的には、
①共用施設・サービスのコンテンツ追加
②間取り・賃料を公開
③眺望を公開
という内容の更新が行われました。

共用施設については、8/23エントリ「リエトコート武蔵小杉の共用施設判明・間取り修正」で「武蔵小杉ライフ」の独自取材に基づきお知らせした通り、集会場と託児施設が設けられることが公表されました。託児施設についてはサンマークマザリングセンターが運営し、住民専用とのことです。
その他、パーティールームやシアタールームなど、最近のマンションでは一般的な施設が掲載されています。

間取りと賃料については、会員専用コンテンツに全件が公開されていますが、一般コンテンツでも第1期の概要が記載されています。
（第1期がウエストタワー、第2期がイーストタワーということですね）

名称：リエトコート武蔵小杉 ウエストタワー
募集戸数：542戸
住戸面積：45.61m²～110.32m²
間取り：1ＬＤＫ ～ 4ＬＤＫ
月額賃料：171,000円 ～ 443,000円（月額管理費無） 

やはり、賃料としてはかなりの高額になりますね。
都心でもかなりのところに住めてしまう家賃ではないかと思いますが、1,084戸をどうやってさばいていくか、注目されます。

リエトコート武蔵小杉

 
【関連リンク】
武蔵小杉ライフ：再開発情報：中丸子地区　B地区
8/23エントリ「リエトコート武蔵小杉の共用施設判明・間取り修正」
リエトコート武蔵小杉　公式サイト
株式会社サンマーク　マザリングセンター　公式サイト

【Reporter：はつしも】

昨日のエントリ「デリド武蔵小杉店　スタッフ再募集」の続報です。
求人のシフトから、

・「レジ部門」のシフトを見ると営業時間は7:00～22:30程度？　
・しかし「夜間管理」「夜間」という部門が深夜から明け方まで設定されているため24時間営業の可能性も？

と昨日のエントリでは推測いたしましたが、直接確認するのが早いのでデリド武蔵小杉店を運営する富士シティオに取材を行いました。その結果、デリド武蔵小杉店は24時間営業であることが
確認できました。

元々都市型の店舗形態で、平塚店では24時間営業を行っていますが、武蔵小杉店でも深夜まで働くサラリーマンの需要などを見込んでいるのでしょうかね。横須賀線武蔵小杉駅が開業となれば、駅前商業施設にもなりますし。

オープン時期の延期ということもありましたし、今後営業形態についても調整が入る可能性もないとは言えませんが、とりあえず現時点での富士シティオからの情報としてお伝えいたします。

レジデンス・ザ・武蔵小杉1F　デリド武蔵小杉店予定地

 
【関連リンク】
9/30エントリ「デリド武蔵小杉店　スタッフ再募集」
9/15エントリ「デリド武蔵小杉店オープン延期」
 武蔵小杉ライフ：再開発情報：小杉駅東部地区　A地区
富士シティオ　公式サイト

【Reporter：はつしも】

武蔵小杉再開発エリアの「レジデンス・ザ・武蔵小杉」1Fに、11月中旬オープン予定の「デリド武蔵小杉店」ですが、本日付の新聞折込で再度求人を行っていました。

デリド武蔵小杉店　求人折込

 
当初、デリド武蔵小杉店はレジデンス・ザ・武蔵小杉の入居にあわせて、9月下旬オープン予定とのことで8月19日に富士シティオが求人情報をリリースしていましたが、その後11月中旬に延期になっていました。

9/15エントリ「デリド武蔵小杉店オープン延期」でも書きましたが、求人において「いつから働けるか」はクリティカルな情報であり、2ヶ月以上もオープン時期がずれることになったために、求人自体も完全にやり直しになったと思われます。

掲載されている求人内容は以前のものと同様であり、レジ部門のシフトは

パートタイマー：①6:30～9:30　②9:30～19:30
アルバイト：18:00～23:00

となっていることから、仮に開店準備と閉店処理を30分程度考慮すると、営業時間は7:00～22:30といったところでしょうか。あるいはぎりぎりのシフトで6:30～23:00かもしれませんが。
ただ、「夜間管理」「夜間」という深夜から早朝までの枠があります。

パートタイマー：夜間管理①20:00～25:00　②1:00～9:00
アルバイト：夜間①20:00～24:00　②0:00～8:00

これが閉店後から翌日オープンまでの商品の仕入れや清掃、陳列などの準備だけでなく、レジも兼務するとすれば24時間営業も可能性としてはあるかもしれません。

求人情報シフト部分拡大

 
ちょっと先にはなってしまいましたが、デリ部門を強化したスーパーということで、既存の武蔵小杉のスーパーとは切り口が違いますので、いち住民としても期待したいと思います。

【関連リンク】
9/15エントリ「デリド武蔵小杉店オープン延期」
武蔵小杉ライフ：再開発情報：小杉駅東部地区　A地区
富士シティオ　公式サイト

【Reporter：はつしも】
 
産経新聞の記事から。
大手ゼネコンが、高層マンションの柱などに使用する鉄筋コンクリートの強度向上を競っているとの記事がありました。その中で、固有名詞は出てきませんがパークシティ武蔵小杉が実例として取り上げられています。
http://www.sankei.co.jp/keizai/sangyo/070923/sng070923000.htm

記事の概要は以下の通り。

【これまでのコンクリ】
1平方センチメートル当たり1トン程度が主流。

【大成建設】
・日本で最も強度のあるコンクリの実用化に成功。新しいセメント材料を使用するなど改良を進め、同1.6トンの重さに耐えられる強度を実現。池袋で秋に着工予定のタワーマンション低層階の柱として使用する。
・すでに赤坂に建設中の43階建てのタワーマンションなど２物件の低層階で、同1.5トンの荷重に耐えられるコンクリを使用済み。

【竹中工務店】
・強度を高めたコンクリ開発に力を入れ、武蔵小杉駅近くで建設しているマンション（パークシティ武蔵小杉を指していると思われる）で、1平方センチメートル当たり1.5トンの荷重に耐えるコンクリ柱を採用。

【メリット】
建物の重量がかかる低層階で柱を細くしたり、数を減らすことができる。
それにより低層階の1戸当たり1平方メートル弱程度の空間を創出し、収納を増やすなどできる。

パークシティ武蔵小杉
 
 
･･･だいたいこんなところですが、なるほど、パークシティ武蔵小杉が建設中の壁面にも広告を出すなど売りにしていた「コンクリ強度」は、間取りを広くする効果があったわけですね。

まあ、強度という意味では、「コンクリ強度を上げた分柱を減らして部屋を広くする」わけですから、「堅牢なコンクリを使用している＝他のマンションに比べ建物として堅牢」ということには（必ずしも）ならない、とも言えますが。

デベロッパーとしては部屋を広くすればその分高く売れるわけで、極端な言い方をすれば、コンクリ強度が上がって、建築基準法に定める強度を余分に上回る分の柱を減らさないのは無駄、ということになりますね。

それは営利企業である以上仕方のないことではあります。
上場企業として、効率的な資本の回転を行って利益を最大化する義務も負っているわけですし。

そのあたりは理解したうえでメリットを享受すればよいのではないかと思います。

【関連リンク】
Sankei　Web　大手ゼネコン、コンクリ強度競う
武蔵小杉ライフ：再開発情報：小杉駅南部地区　D・E地区

【Reporter：はつしも】

東京新聞のニュースから。
神奈川県が19日に、7月1日現在の県内基準地価調査の結果を発表しました。
それによると、住宅地の平均変動率は3.2％（前年比△0.8％）で17年ぶりに上昇に転じたそうです。
横浜市の全18区と川崎市の全7区で上昇するなど、上昇傾向が鮮明な結果となっています。

【住宅地1㎡当たりの平均価格】
神奈川県全体：19万0,100円（前年比8,400円上昇）
1位・・・川崎市：25万6,400円（前年比1万9,000円上昇）
2位・・・横浜市：22万7,900円（前年比1万3,500円上昇）
3位・・・・・湘南：18万3,500円（前年比5,200円上昇）

なお、川崎市・横浜市の区別まで見ていくと、中原区の地価上昇が際立っており、前年比11.9％上昇と平均変動率が全県中トップとなっています。

東京新聞の記事の分析によれば、同区内の武蔵小杉駅周辺で、高層マンションを中心とした再開発が進み、2009年にＪＲ横須賀線の新駅設置が予定されていることなどから、住宅需要が高まっていることが要因としています。

パークシティ武蔵小杉　　　　　　横須賀線武蔵小杉新駅予定地
 　
 
反対に前年比で下落しているのは、都心から距離のある西湘（小田原市、箱根町など）と県西（南足柄市、山北町など）の2地域のみとなっていて、二極化が進んでいるようです。　
なお、記事中では商業地についても言及していますが、そちらについては記事本文をご確認ください。

やはり武蔵小杉の再開発が地価にもインパクトを与えているようですね。
地価が上昇すると、現在事業所や工場などで土地を抱えている企業が、売却により資産の有効活用を行うケースが増えてくることも考えられます。
住む側からすると、税金の上昇が気になりますが･･･。

【関連リンク】
東京新聞　県内基準地価　住宅地17年ぶり上昇　景気回復が全体底上げ
 武蔵小杉ライフ：再開発情報：再開発マップ・日程

【Reporter：はつしも】

昨日のエントリに引き続き、今日も「新丸子東3丁目地区」について。
「で、結局A・B地区に何ができるの？」ということを考えてみたいと思います。

新丸子東3丁目地区　再開発マップ
 
 
A地区（東京機械製作所社宅）　　　　　　　B地区（立体駐車場跡地）
 　
 
結論から言えば「まだわからない」ということなんですが、それでは意味がないので、現状確認できる事実を見ていきましょう。

新丸子東3丁目地区の都市計画は2006年12月に決定されているわけですが、その後、都市計画の内容に関して、2007年3月に都市計画審議会が開催されています。

これは地域住民等が委員となって公式の場で意見を述べ、市が返答を行うというものですが、正直な話ここまで来ると「行政側の結論ありき」で、意見を言う場が住民に与えられたからといってどうなるものでもありません。

まあそのへんの問題は置いておくとして、とりあえずその議事録の内容から多少、現状の計画がどのような感じになっているのか読み取ることができます。

【2007年3月12日　川崎市都市計画審議会　議事録より】

①新丸子東3丁目地区におけるディベロッパーの計画について

（委員）
　ちょっとお尋ねしたいんですが、図面の３ページの図をお願いできますか。
この中で、Ａ地区が一番左になるわけですね。右側のところがＢとＣという形で、どこからどこまでという線が引かれていないんですが、それぞれの地区計画の中でのあらあらのディベロッパーの計画等が出ていますか。

（事務局）
　今現在、この区画整理を行おうとしている地元の地権者、それから今ちょうど出ています図面の左上の白いところに社宅があって、これも老朽化した５階建てのマンションなんですが、この区域のもう１つ左が、今の図面の中に入っていませんけれども、２棟建っております。そういったものの建てかえを含めて今検討されているということは伺っております。その中の東横線の駅に一番近い方のＡ地区につきましては、商業・業務系という土地利用を検討されているというふうに聞いております。それから、Ｂ地区という今出ている図面でちょうど中央のあたりでございますけれども、そこにつきましては、１階の部分に一部商業を入れて、高層部分についてはマンションをという計画を今現在検討されているというふうに伺っております。

（委員）
　Ａ地区については、建てかえを含めた形での計画ということで理解してよろしいですね。

（事務局）
　はい。今現在検討されているのは、そういうものを検討されているというふうに聞いております。

（委員）
　Ｂ地区については、今説明があったような形で、概要といいますか、建物がどういう配置でどんなものという形のものまではまだ明らかになっていないという理解でよろしいですか。

（事務局）
　はい。

②A・B地区の高さ制限80mとは？

(事務局）
　まず我々が考えていますのは、高さを８０メートルの最高限度を決めたということは、８０メートルをつくるためには建ぺい率を２０パーセントに抑えないと８０メートルまではいかないということがあって、最高でも８０メートルでしょうと。多分２０パーセントの建築物というのはちょっと難しいと思いますので、最高限度を超えることは、８０メートルという計画はないと思うんですが、いずれにしても今の事業者の中でどのような計画があるかというのはまだ我々はつかんでおりませんので、その時点で今度は条例に基づいていろいろ周辺の方に説明をする機会があると考えておりますので、そのときに説明をしていきたいと。


･･･議事録からの抜粋は以上です。
口語で記録されていますので少々読みづらいですが、要するに、

①A地区には商業・業務系の施設をディベロッパーが検討
②B地区には1Fに商業施設を入れたマンションをディベロッパーが検討
③A・B地区の高さ制限は80mだが、現実的には建ぺい率の関係で
80m上限の建造物は難しいと思われる

ということが、少なくとも2007年3月時点で川崎市が認識している情報ということですね。

もちろんここで川崎市の事務局側が説明しているのは、「現時点で聞き及んでいるあらあらのディベロッパーの計画」ですので、その後変更される可能性はありますし、確実なものではありません。あくまで「検討」ですし。

ですが、方向性としてはおそらくこんなところだろうな、という感じはしますね。A地区は最も駅寄りの「駅前地区」ですので、マンションではなく商業・業務系というのはある程度現実的な方向性でしょう。
東京機械の社宅ですが、文面のニュアンスからすると廃止ではなく建替えの可能性が高いのでしょうかね。

いずれにせよまだ何も公示はされていない状況ですが、現状の撤去工事が進捗していますので、今後何らかの情報が出てくるのではないかと思います。

【関連リンク】
9/16エントリ「新丸子東3丁目地区再開発」
武蔵小杉ライフ：再開発情報：新丸子東3丁目地区
第33回川崎市都市計画審議会　議事録

【Reporter：はつしも】

武蔵小杉再開発エリアのうち、従来「小杉駅南部地区　F地区」として区分されていたエリアが、あらためて2006年12月に「新丸子東3丁目地区」として都市計画の変更が行われています。

具体化はまだ先か、と思っていたのですが、当該地区においてここのところ工事の進捗が見られますので、「武蔵小杉ライフ」でも「小杉駅南部地区F地区」として掲載していたコンテンツを、「新丸子東3丁目地区」として移動・再編成を行いました。

新丸子東3丁目地区　再開発マップ
 
 
工事の進捗ですが、ここ数日でもB地区の立体駐車場の取り壊しが行われ、
あっという間に完了しています。

B地区　9月8日時点

B地区　9月15日時点

地区全体の区画整理事業については道路の拡幅等が行われ、2008年10月31日完成予定となっています。ただ、A～C地区それぞれの建造物については、C地区に個人所有の8階建てマンションが建設される以外はまだ未公表です。

A地区はまだ東京機械製作所の社宅がありますので、すぐに動きがあるとは考えにくいですが、B地区は上記写真の通り、用地があっという間に空きました。
しばらくこのままになるのか、それともすぐに何らかの建設工事が始まるのでしょうか。

元々立体駐車場ですので、オーナーとしてはこのまま更地で放置するのであれば勿体無いだけで、すぐに工事しないのであれば、ぎりぎりまで駐車場を運営して料金を回収したいと考えるのが普通です。見ての通り、壊そうと思えばすぐに壊せるわけですから。

そう考えるとこのまま工事に入るのかな･･･とも思いますね。
さてどうなりますか。

今回のエントリは明日に続きます。A地区、B地区に何ができるのか、について言及したいと思います。

【関連リンク】
武蔵小杉ライフ：再開発情報：新丸子東3丁目地区
9/2エントリ「武蔵小杉駅南部地区F地区」